Günter Bächles Weblog

Müssen jetzt potenzielle Bauherren die Zeche bezahlen in Form steigender Zinsen sowie teurer werdendem Bauland, weil die Bebauungsplanverfahren in Mühlacker zu lange dauern, fragen sich manche Interessenten an einem eigenen Häusle. Zitat aus einer Mail zum geplanten Baugebiet Südlich der Hartfeldschule in Enzberg: Durch schnellere Entscheidungen hätte die finale Planung und der Verkauf der Bauplätze schon lange stattfinden können… zu Konditionen, die locker ein bis zwei Prozent niedrigere Zinsen für Baugeld aufgewiesen hätten.

Der Frust über die langen Bebauungsplan-Verfahren wird auch im weiteren Verlauf deutlich. Der verärgerte Familienvater, dessen Frau aus Enzberg stammt und die quasi heim will zusammen mit ihrer Familie: Als wir das erste Mal von dem Neubaugebiet erfahren haben, das war Anfang 2021, hieß es, dass der Verkauf der Grundstücke, wenn alles glatt läuft, Ende 2021/Anfang 2022 stattfinden wird. Nun haben wir Ende 2023 und noch immer ist kein Verkauf in Sicht.  Ob es denn normal sei, dass sich das Ganze so lange ziehe, oder werde Mühlacker seinem Ruf gerecht, in puncto Neubaugebieten besonders lange zu brauchen?  Was er besonders schade finde, sei der Umstand, dass man als Bürger scheinbar ständig hingehalten werde. Hätte man gewusst, dass sich das Ganze um mehr als zwei Jahre verzögert, hätten wir uns damals für eine Bestandsimmobilie entschieden, die wir in Aussicht hatten.

In meiner Gemeimnderatsanfrage konfrontierte ich die Stadtverwaltung mit dieser Kritik. Jetzt liegt nach gut drei Wochen die Antwort aus dem Rathaus vor.  Sie räumt ein, dass sich das Baugebiet in der Tat aus verschiedenen Gründen verzögert habe. Dazu würden neben personellen Ressourcen auch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zum Paragrafen 13b Baugesetzbuch gehören, das ein Nacharbeiten bei der Planung notwendig sei. 

Es bestehe grundsätzlich kein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans, weder dem Grunde nach noch innerhalb einer bestimmten Frist, so die Auffassung der Stadtverwaltung. In der Folge bestehe auch kein Anspruch auf Ausgleich finanzieller Nachteile, wenn im Zuge des Bebauungsplanverfahrens – gleich aus welchen Gründen - Zinsen oder Baukosten sowie Erschließungskosten steigen, weitere gesetzliche Anforderungen entstehen.  Die Stadt erhielte im Gegenzug bei fallenden Zinsen auch keinen Ausgleich vom Grundstückseigentümer wegen inzwischen geringerer Finanzierungskosten. 
 
Die Besonderheit bei diesem Baugebiet: Die Stadt verkaufte die gesamte Fläche am Stück dem Erschließungsträger und beschränkt sich auf die Abwicklung des Bebauungsplanverfahrens.  Die Stadt habe auf Beschluss des Gemeinderats mit dem Erschließungsträger einen Verkaufspreis von 119 Euro pro Quadratmeter späteren Nettobaulands vereinbart, wobei der Erschließungsträger die Planungs-, Vermessungs- und Erschließungskosten vollumfänglich zu tragen habe. Verkauft werde also nicht erschlossenes Bauland. Die Stadt erhalte bei einem Wiederverkauf von voll erschlossenem Bauland bei Verkaufspreisen über 340 Euro je Quadratmeter eine hälftige Beteiligung an diesen höheren Grundstücksverkaufspreisen, also bei einem beispielhaften Verkaufspreis von 490 Euro pro Quadratmeter eine Nachzahlung von (490-340) /2 €/m² = 75 €/m². 

Der aktuelle Bodenrichtwert liege im näheren Umfeld bei 450 bzw. 530 €/m² für vollerschlossenes Bau- land, so dass die nach Aussage des Kaufinteressenten angebotenen 490 €/m² unter Bezugnahme auf die Bodenrichtwertkarte dem Marktgeschehen zu entsprechen scheinen, steht in der Antwort, die Oberbürgermeister Frank Schneider unterschrieben hat.  Dieser Preis liege zwar deutlich über dem Verkaufspreis, allerdings seien im selben Zeitraum auch die vom Erschließungsträger zu tragenden Erschließungskosten nicht unerheblich gestiegen. 
 
Immerhin: Jetzt soll es zügig gehen. Wenn der Gemeinderatsausschuss für Umwelt und Technik dem Beschlussvorschlag folge, geht die Verwaltung „von einer kurzfristigen Beendigung des Bebauungsplanverfahrens mit anschließenden Erschließungsarbeiten“ aus. 

Das kratzte an der Ehre

Nach meinen Recherchen wurde im Herbst 2021 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan südlich Hartfeldschule gefasst, beim Baugebiet Pferchäcker in Lienzingen im Juni 2019 und fürs Bauerngewand gar schon im April 2019.  Und in all diesen Fällen steht bis jetzt nicht fest, wann die Bebauungspläne rechtskräftig werden – das ist die Voraussetzung für die Erschließung. Wir wollen durch einen Vergleich mit der Verfahrensdauer in anderen Kommunen eine Einschätzung der Mühlacker Werte und gleichzeitig schauen, wie die Verfahren beschleunigt werden können. Subjektiv haben wir seit längerem den Eindruck, dass die Stadt Mühlacker länger braucht als andere Kommunen wie zum Beispiel Wiernsheim – mit allen negativen Folgen für die potenziell Bauenden.

Das kratzte an der Ehre: Wiernsheim mit der Großen Kreisstadt vergleichen, das geht garnicht, heißt es im Rathaus. Stimmt! Aber Bauwilligen, denen der Geduldsfaden reisst, schauen nicht nach kommunalem Status, sondern vergleichen den einen Plan mit dem anderen, egal, aus welcher Gemeinde. Und rechnen nach...

Dier Unionsfraktion reichte inzwischen den Antrag für den Gemeinderat ein mit mehreren Zielen:  

• Wie die Verfahrensdauer von Bebauungsplänen für „normale“ Wohngebiete bei der Stadt beschleunigt werden kann
• wie sich die durchschnittliche Verfahrensdauer entwickelt hat, ob hier auch Vergleiche mit anderen Kommunen – zum Beispiel in der Nachbarschaft - bestehen
• ob und gegebenenfalls wie staatliche Gesetze und Verordnungen zu zeitaufwändigeren Verfahren führten.

Im Herbst 2021 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan südlich Hartfeldschule in Enzberg gefasst, beim Baugebiet Pferchäcker in Lienzingen im Juni 2019 und fürs Bauerngewand in Mühlhausen gar schon im April 2019.  Und in all diesen Fällen steht bis jetzt nicht fest, wann die Bebauungspläne rechtskräftig werden – das ist die Voraussetzung für die Erschließung. Die CDU will durch einen Vergleich mit der Verfahrensdauer in anderen Kommunen eine Einschätzung der Mühlacker Werte und gleichzeitig schauen, wie die Verfahren beschleunigt werden können. Subjektiv haben wir seit längerem den Eindruck, dass die Stadt Mühlacker länger braucht als andere Kommunen wie zum Beispiel Wiernsheim – mit allen negativen Folgen für die potenziell Bauenden. Andererseits band der B-Plan für die alte Ziegelei auch Kräfte.