Günter Bächles Weblog

Das Gerücht geht um, die Stadtverwaltung habe im Gebiet Industriestraße/Kißlingweg und Im Letten überprüft, wer in Werkswohnungen wohnt und bestehe bei Leuten, die nicht in dem betreffenden Betrieb arbeiten, auf Kündigung der Wohnung. Trifft dies zu? Dies war Inhalt einer Anfrage der  CDU-Fraktion im Gemeinderat der Stadt Mühlacker, nachdem Mitglieder der Fraktion angesprochen worden waren. Sie begüßt, dass die Stadtverwaltung rasch geantwortet und damit Klarheit geschaffen hat.

Die Antwort der Stadtverwaltung:

Die Verwaltung hat bisher nicht ohne äußere Veranlassung aktiv eine Überprüfung der Belegung solcher Wohnungen in Industrie- und Gewerbegebieten vorgenommen, die allein Betriebsinhabern oder Aufsichtspersonen vorbehalten sind oder die ursprünglich zur Unterbringung von Mitarbeitern (in der Regel in den 1960er Jahren für sog. „Gastarbeiter“) errichtet wurden. In verschiedenen Fällen wurde allerdings die Thematik von außen an das Baurechtsamt herangetragen:

Industriestraße:  

In zwei Fällen wurden „Gastarbeiterwohnheime“ zu regulärem Wohnen umgewidmet, ohne dass hierfür eine baurechtliche Genehmigung beantragt oder erteilt worden wäre. Die Wohnheime mit Mehrbettzimmern, gemeinsamen Küchen, Sanitär- und Aufenthaltsbereichen wurden hierzu in Einzelwohnungen umgebaut. Die Verwaltung wurde hierauf in einem Fall wegen eines Antrags des neuen Eigentümers auf Abgeschlossenheitsbescheinigung, im anderen Fall wegen einer Anfrage einer anderen Behörde zur Bestätigung des Wohnortes aufmerksam und hat deshalb mit den Eigentümern Kontakt aufgenommen. Ein 3. Fall wurde bekannt, weil der Bewohner unter der Wohnadresse ein Gewerbe anmelden wollte. In allen Fällen wurden großzügige Übergangsfristen vereinbart  bzw. angeboten. 

Im Letten:
 
Hier wurde das Baurechtsamt im Zusammenhang mit einem Vorgang nach dem EWärmeGesetz auf die unzulässige Belegung aufmerksam: In der Meldung war angegeben, dass für die erneuerte  Heizungsanlage das EWärmeG nicht gelte, da sie als Etagenheizung nur der vermieteten Wohnung diene. Bei näherer Überprüfung wurde festgestellt, dass in dem Objekt drei Wohnungen vorhanden waren. Zwei davon waren überhaupt nur baurechtlich genehmigt und zudem nur für Betriebsinhaber und Aufsichtspersonen zugelassen. Bewohnt waren die Wohnungen vom ehemaligen Betriebsinhaber und den Betreibern eines Gewerbebetriebes aus der Umgebung (also nicht wie üblich auf dem Grundstück selbst). Mit den Eigentümern wurde daraufhin folgendes vereinbart:

• Die Inhaberwohnung dient einem Gewerbebetrieb in der Umgebung und wird baurechtlich nicht beanstandet.  
• Die Nutzung der zweiten Wohnung durch die ehemaligen Inhaber wird auf Lebenszeit baurechtlich geduldet. Eine Regelung analog zum Altenteilerhaus bei landwirtschaftlichen Anwesen existiert zwar im gewerblichen Bereich nicht, erschien der Verwaltung aber in diesem Fall als angemessen. Nach Auszug des ehemaligen Betriebsinhabers wäre eine Nutzung nur noch durch Aufsichtspersonen zulässig.  
• Die dritte Wohnung wird nach Auszug des betriebsfremden Mieters nicht erneut vermietet.

Im Zusammenhang mit der hier vorliegenden Anfrage hat die Baurechtsbehörde die aktuelle Belegung der Wohnungen überprüft und musste feststellen, dass der betriebsfremde Mieter inzwischen ausgezogen ist, aber andere Bewohner neu angemeldet wurden. Der Fall wird deshalb aktuell neu aufzugreifen und zu überprüfen sein, wie die aktuellen Eigentumsverhältnisse sind, wo der neue Bewohner eingezogen ist und ob für ihn eine berechtigte Wohnnutzung besteht.  

Zum rechtlichen Hintergrund:

Wenn die Baurechtsbehörde von Fehlbelegungen gewerblich gebundener Wohnungen erführe und hiergegen nicht vorginge hätte dies zur Folge, dass sich aus dieser stillschweigenden Duldung früher oder später eine Anspruchsposition der Bewohner bzw. der Wohnungseigentümer auf freies, also nicht an den Betrieb gebundenes Wohnen ergäbe. Dies hätte zur Folge, dass die Bewohner erfolgreich Abwehransprüche gegen gewerbliche Immissionen geltend machen könnten. Im Fall eines immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahrens durch das Regierungspräsidium Karlsruhe in der Industriestraße hat eine dort „hereingesickerte“ Wohnbebauung im immissionsschutzrechtlichen Verfahren zur Anwendung von Mischgebietsgrenzwerten bei der Beurteilung zulässiger Lärmpegel geführt – mit fatalen Auswirkungen auf die Genehmigungsfähigkeit der gewerblichen Baumaßnahme.

Es ist die Aufgabe der Verwaltung, die Planungshoheit der Stadt zu schützen und in Industrie- und Gewerbegebieten gebietsfremde Nutzungen zu unterbinden, die geeignet sind, die vom Gemeinderat beschlossene oder faktisch vorhandene Gebietscharakteristik zu beschädigen. Zu schützen sind zudem die Betriebe in den ohnehin knappen gewerblichen Baugebieten – zum einen vor unmittelbarer Verdrängung, weil Wohnnutzungen auf dem Grundstück selbst zu einer Verdrängung gewerblicher Nutzungen führt und zum anderen, weil die resultierenden Abwehransprüche dieses Wohnens auch massive Folgen für die umliegenden Betriebe bis hin zur grundsätzlichen Infragestellung des jeweiligen Betriebs haben können. Die Durchsetzung des Baurechts gegen betriebsfremdes Wohnen in Industrie- und Gewerbegebieten dient also nicht abstrakten Zielen oder ist gar Schikane, sondern sie dient dem konkreten Schutz der umliegenden Gewerbegebiete.
Frank Schneider, Oberbürgermeister